CENY NEMOVITOSTÍ V ROCE 2026: co čekat a jakou roli sehrají hypotéky

Podle aktuálních odhadů by měl rok 2026 přinést další růst cen nemovitostí. Očekává se však, že tempo zdražování bude mírnější než v předchozím období. Klíčovou roli v rozhodování kupujících i prodávajících bude hrát především dostupnost úvěrů, vývoj mezd a také změny pravidel týkajících se části hypotečních produktů.

Rozdílné statistiky, odlišné tempo růstu

Některé přehledy uvádějí, že ceny nemovitostí meziročně vzrostly přibližně o 2 %. Jiná data, která vycházejí z reálně uskutečněných prodejů, však naznačují výrazně dynamičtější vývoj. Rozdíly v metodice tak vedou k odlišným závěrům o skutečné intenzitě růstu.

Reálné prodeje ukazují dvouciferné zdražení

Statistiky založené na realizovaných transakcích ukazují, že ke konci třetího čtvrtletí loňského roku vzrostly ceny bytů meziročně téměř o 16 %. Rodinné domy zdražily ještě výrazněji, přibližně o 18 %.

Takto silná meziroční dynamika potvrzuje, že tlak na růst cen přetrvává napříč trhem – ať už jde o bytové jednotky, nebo samostatně stojící domy.

Průměrná cena za metr čtvereční bytu se aktuálně pohybuje okolo 96 000 Kč v rámci celé České republiky. V Praze je situace výrazně odlišná: zde cena dosahuje přibližně 156 000 Kč za m². Rozdíl mezi hlavním městem a ostatními regiony tak zůstává značný. Praha si dlouhodobě drží cenové prvenství, zatímco mimo ni jsou hodnoty nižší – přesto i v regionech během posledního roku dále rostly.

Pro prodávající z toho plyne, že ceny se stále drží na historicky vysokých úrovních. Zároveň je ale nutné zohlednit konkrétní lokalitu, protože regionální rozdíly mohou být výrazné.

Dlouhodobé příčiny zdražování

Za růstem cen stojí především strukturální faktory, které se nedaří rychle vyřešit. Poptávka po vlastním bydlení dlouhodobě převyšuje nabídku dostupných nemovitostí. Nová výstavba postupuje pomalu, mimo jiné kvůli zdlouhavým povolovacím procesům. Situaci zatím výrazně nezměnila ani úprava stavební legislativy.

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou tak nadále vytváří tlak na růst cen.

Výhled na rok 2026: zpomalení, ale ne obrat

Většina analytiků předpokládá, že tempo zdražování v roce 2026 poleví. Jedním z hlavních důvodů je rozdíl mezi růstem cen nemovitostí a růstem mezd. Ceny bydlení se dlouhodobě zvyšují rychleji než příjmy domácností, což zhoršuje dostupnost a může postupně oslabit poptávku.

Odhady hovoří o meziročním růstu v rozmezí 5 až 10 %. Základní scénář centrální banky počítá s navýšením přibližně o 7,4 %. Zároveň se očekává, že vývoj nebude jednotný. Ve velkých městech, například v Praze nebo Brně, může být tempo růstu citelně vyšší než v menších regionech.

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou tak nadále vytváří tlak na růst cen.

Co může zdražování zpomalit

Existuje několik faktorů, které mohou růst cen přibrzdit. Patří mezi ně především:

• omezenější dostupnost financování, pokud zůstanou hypoteční sazby vyšší,
• postupné vyčerpání odložené poptávky z let 2022 a 2023,
• slabší ekonomický výkon a opatrnější chování domácností při větších investicích.

Tyto vlivy mohou zmírnit dynamiku trhu, i když samotný převis poptávky nad nabídkou zůstává významným podpůrným faktorem.

Odhady hovoří o meziročním růstu v rozmezí 5 až 10 %. Základní scénář centrální banky počítá s navýšením přibližně o 7,4 %. Zároveň se očekává, že vývoj nebude jednotný. Ve velkých městech, například v Praze nebo Brně, může být tempo růstu citelně vyšší než v menších regionech.

Odhady hovoří o meziročním růstu v rozmezí 5 až 10 %. Základní scénář centrální banky počítá s navýšením přibližně o 7,4 %. Zároveň se očekává, že vývoj nebude jednotný. Ve velkých městech, například v Praze nebo Brně, může být tempo růstu citelně vyšší než v menších regionech.

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou tak nadále vytváří tlak na růst cen.

Hypoteční trh znovu posílil

Vývoj cen úzce souvisí s dostupností úvěrů. Po slabším období došlo v roce 2025 k oživení hypotečního trhu. Od ledna do listopadu si hypotéku sjednalo více než 91 000 klientů, což představuje meziroční nárůst zhruba o 18 %.

Další vývoj však může ovlivnit očekávané zdražení hypoték. Bankám rostou náklady na financování na mezibankovním trhu, odkud část prostředků čerpají. Jelikož zatím nedošlo k plošnému zvýšení sazeb, jejich marže se postupně snižují.

Možný vývoj úrokových sazeb

Podle odhadů by banky mohly reagovat navýšením úrokových sazeb o několik desetin procentního bodu. V listopadu 2025 činila průměrná sazba hypoték přibližně 4,5 %. Ani případný posun směrem k pětiprocentní hranici by však podle očekávání neměl zásadně ochladit zájem o financování bydlení.

Další vývoj však může ovlivnit očekávané zdražení hypoték. Bankám rostou náklady na financování na mezibankovním trhu, odkud část prostředků čerpají. Jelikož zatím nedošlo k plošnému zvýšení sazeb, jejich marže se postupně snižují.

Rekordní objemy úvěrů

Vyšší ceny nemovitostí a rostoucí zájem o hypotéky se promítají i do celkového objemu poskytnutých úvěrů. Banky a stavební spořitelny by měly letos dosáhnout druhého nejvyššího objemu hypoték v historii.

Odhady počítají s tím, že:

• v roce 2025 by mohlo jít přibližně o 380 miliard Kč,
• v roce 2026 pak až o 400 miliard Kč.

Takto vysoké objemy potvrzují silnou aktivitu na trhu financování bydlení.

Další vývoj však může ovlivnit očekávané zdražení hypoték. Bankám rostou náklady na financování na mezibankovním trhu, odkud část prostředků čerpají. Jelikož zatím nedošlo k plošnému zvýšení sazeb, jejich marže se postupně snižují.

Přísnější pravidla pro investiční hypotéky

Na vývoj trhu reaguje i centrální banka, která na konci listopadu schválila zpřísnění podmínek pro takzvané investiční hypotéky. Nová pravidla začnou platit od dubna letošního roku.

Za investiční hypotéku se považuje úvěr:

• na třetí a další nemovitost,
• nebo úvěr sjednaný s cílem pořídit nemovitost za účelem pronájmu.

Cílem opatření je omezit potenciální rizika, například v případě prudkého poklesu cen nemovitostí, který by mohl negativně zasáhnout bankovní sektor. Současně má krok přispět ke stabilizaci trhu.

Neočekává se však, že by toto zpřísnění mělo zásadní vliv na tempo růstu cen. Investiční hypotéky totiž podle odhadů tvoří přibližně 7 až 10 % celkového portfolia úvěrů na bydlení.

Shrnutí

Rok 2026 by měl přinést pokračování růstu cen nemovitostí, avšak s mírnější dynamikou než v předchozím období. Trh zůstává pod tlakem kvůli dlouhodobému nedostatku nabídky, přesto může tempo zdražování částečně zbrzdit dražší financování a omezená kupní síla domácností. Významnou roli budou hrát také regionální rozdíly a vývoj hypotečního trhu, včetně nových pravidel pro investiční úvěry.