PRODÁVAJÍCÍ, POZOR:TRH VÁM PŘESTÁVÁ NAHRÁVAT

Nabídka bytů ve velkých městech roste. Kupující mají víc možností — a s každou další získávají větší prostor tlačit na cenu.

Ještě včera si prodávající vybírali kupující. Teď si kupující může vybírat z více možností.

Prodávající si ještě nedávno mohli namlouvat, že čas pracuje pro ně. Už ne. Ve srovnatelném vzorku aktivních nabídek bytů 3+1 na Sreality vzrostl počet výsledků ve 12 velkých městech včetně Prahy z 1 024 na 1 261. To je nárůst o 23,1 %.

Růst vidíme v deseti městech, ve dvou nabídka klesla. Nejde o důkaz cenového pádu. Je to ale jasný signál, že se mění vyjednávací rovnováha: více podobných bytů znamená více přímých konkurentů, více prohlídek alternativ a menší toleranci kupujících k přestřelené ceně.

„Trh vám nemusí srazit cenu. Stačí, když vám sebere vyjednávací sílu.“

Největší relativní skok ve sledovaném segmentu nastal v Mostě (+67,4 %), Pardubicích (+66,7 %), Českých Budějovicích (+55,1 %), Brně (+50,6 %) a Mladé Boleslavi (+46,2 %). Praha vzrostla z 352 na 422 nabídek 3+1: o 19,9 %, ale absolutně o 70 inzerátů — nejvíce v celém souboru. V Brně přibylo 45 nabídek. Každá z nich je další stránkou, kterou kupující otevře předtím, než zavolá.

Tvrdá realita: vyšší cenovka už sama o sobě není strategie

Když je výběr úzký, kupující odpouští horší fotografie, starší kuchyň i sebevědomou cenu. Když se výběr rozšíří, stejné slabiny se mění ve vyjednávací munici. Byt, který by před rokem působil jako vzácná příležitost, se dnes může stát jen jednou z pěti srovnatelných záložek v prohlížeči.

A právě tady vzniká tlak na cenu: ne z paniky, ale z možnosti říct „ne“. Kupující, který má alternativu, nemusí připlácet za vaše očekávání.

Konkurence už není teorie. Je vidět v počtu inzerátů.

Nejde jen o procenta. Praha má ve sledovaném segmentu 422 aktivních výsledků, Ostrava 147 a Brno 134. Prodávající nesoutěží s abstraktním „trhem“. Soutěží s konkrétními nabídkami, které kupující vidí vedle jejich bytu — často během několika minut.

„Čekat na vyšší cenu může být logické. Čekat bez kontroly rostoucí konkurence je sázka naslepo.“

V některých městech přibylo konkurentů o polovinu. Někde ještě víc.

Menší a střední byty: 6 778 nabídek, mezi nimiž si kupující vybírá.

Nejde jen o 3+1. Nabídka narostla i v širším bytovém jádru trhu.

U měst, kde archiv obsahuje všechny čtyři srovnatelné filtry, lze udělat poctivý součet celého segmentu 2+kk až 3+1. Praha vzrostla z 2 869 na 3 517 nabídek (+22,6 %), Brno z 662 na 852 (+28,7 %) a Liberec z 208 na 218 (+4,8 %).

Ceny nerostou pomalu. Jen už nezrychlují tak jako dřív.

Oficiální Index Sreality.cz uvádí, že nabídkové ceny středně velkých starších bytů v Česku byly ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně vyšší o 13,3 %. To je stále výrazný růst. Jenže tempo zpomalilo: ve 3. čtvrtletí 2025 dosahovalo 18,5 %, v posledním čtvrtletí 2025 a prvním čtvrtletí 2026 činilo 15,6 %.

Sreality ve své metodice sleduje byty o ploše 50–80 m² v dispozicích 2+kk, 2+1, 3+kk a 3+1, v osobním vlastnictví a ve stavu dobrém, velmi dobrém nebo po rekonstrukci; novostavby vynechává. Jde o nabídkové, nikoli konečné kupní ceny.

„Růst cen může pokračovat — a přesto může být pro konkrétního prodávajícího později těžší obhájit jeho cenu.“

Proč mohou ceny zpomalovat, i když neklesnou

• Více nabídek rozděluje pozornost kupujících mezi více prodávajících.
• Delší výběr zvyšuje srovnatelnost: dispozice, stav, patro, energie i lokalita jsou okamžitě vedle sebe.
• Přestřelená cena se rychleji odhalí, protože kupující vidí alternativy ve stejné cenové hladině.
• Starší inzerát ztrácí efekt novinky a začíná vyvolávat otázku, proč se byt stále neprodal.

Kupující nepotřebuje pád trhu. Potřebuje druhou možnost.

Největší omyl prodávajících je sledovat jen průměrnou cenu za metr a ignorovat počet srovnatelných nabídek. Průměr může růst, zatímco váš byt současně čelí silnější konkurenci. A kupující vyjednává s vámi — ne s republikovým průměrem.

Když má zájemce jednu rozumnou možnost, bojí se, že mu uteče. Když jich má pět, porovnává a čeká, kdo ustoupí. Tlak na cenu tedy často nevypadá jako hromadný propad. Vypadá jako méně telefonátů, více podmínek, delší rozhodování a tvrdší protinabídky.

„Vaším největším soupeřem není makléř ani úroková sazba. Je to podobný byt, který je připravený lépe a naceněný o krok chytřeji.“

Neprodávejte ve strachu. Prodávejte dřív, než vás trh donutí reagovat.

Jestli prodej zvažujete v horizontu příštích 6 až 12 měsíců, nespoléhejte pouze na to, že za půl roku bude cenovka vyšší. Nabídka může růst rychleji než vaše vyjednávací pozice. Smyslem není byt „střelit“. Smyslem je vstoupit na trh připraveně, dokud můžete určovat podmínky místo dohánění konkurence.

„Nejdražší není prodat o trochu levněji. Nejdražší je půl roku dokazovat trhu, že jste přestřelili.“

Pokud chcete prodávat, okno příležitosti není nekonečné.

Data neříkají, že ceny zítra spadnou. Říkají něco pro prodávajícího praktičtějšího: ve většině sledovaných měst přibylo bytů 3+1, aktuální nabídka dispozic 2+kk až 3+1 je široká a tempo růstu nabídkových cen zpomalilo. To stačí k tomu, aby kupující získali větší výběr a prodávající menší prostor pro chybu.

Kdo má kvalitní byt, realistickou cenu a profesionální prezentaci, může stále prodat velmi dobře. Kdo chce cenu postavit na včerejší nedostatkové nabídce, riskuje, že z prvního dojmu udělá dlouhý a drahý boj s trhem.

ZJISTĚTE, JAKOU KONKURENCI MÁ VÁŠ BYT DNES. Nečekejte, až vám cenu nadiktuje širší nabídka. Nechte si připravit aktuální cenovou a konkurenční analýzu svého bytu.

Metodika a omezení

Hlavní meziroční srovnání sleduje počet výsledků veřejného vyhledávání Sreality pro segment „prodej bytu 3+1“ ve 12 velkých městech včetně Prahy. Aktuální hodnoty byly odečteny 7. 8. 2026. Historická hodnota je nejbližší dostupný archivní otisk stejného filtru v Internet Archive z období 17. 7.–8. 9. 2025. Tento jednotný filtr umožňuje srovnat všech 12 měst bez míchání různých segmentů.

Samostatná tabulka dispozic 2+kk, 2+1, 3+kk a 3+1 ukazuje aktuální stav ve stejných 12 městech. Meziroční součet všech čtyř dispozic je uveden pouze pro Prahu, Brno a Liberec, protože právě u nich byly dohledány všechny čtyři odpovídající archivní filtry. Chybějící historické hodnoty u ostatních měst nebyly odhadovány ani dopočítávány. Aktivní inzerce je proměnlivá a může obsahovat opakované či znovu vystavené nabídky; nejde o počet unikátních bytů ani dokončených transakcí.

Graf tempa cen používá oficiální Index Sreality.cz. Ten popisuje nabídkové ceny vybraných starších bytů, nikoli ceny skutečně zapsané v kupních smlouvách nebo katastru. Z těchto dat proto nelze poctivě tvrdit, že růst nabídky sám o sobě způsobí pokles cen. Lze z nich ale odvodit vyšší konkurenční tlak a větší prostor kupujících k porovnávání a vyjednávání.

Zdroje

• Sreality.cz — Vývoj nabídkových cen
• Seznam.cz — Index Sreality.cz: meziroční tempo ve 2Q 2026 zpomalilo na 13,3 %
• Realiták roku / CEMAP — širší tržní kontext nabídky bytů
• Internet Archive — archivní otisky veřejných výsledků Sreality